«В Беларуси нет рынка недвижимости. Появись он — застройщикам пришлось бы снизить наценку и повысить эффективность»

Белорусский бизнесмен Дмитрий Лейчик, совладелец Корпорации М8, которая более 20 лет занимаемся поставкой материалов, технологий и оборудования для строительства, рекламы и промышленности, рассказал Realt.by о виртуальной природе «тучных» лет в Беларуси, кризисных явлениях в строительной отрасли и о том, почему цены на жилье в ближайшее время не будут падать, а кредиты — становиться доступнее.

Дмитрий Лейчик. Фото: Павел Садовский

— Сегодня в это трудно поверить, но на пороге 2000-х экономика Беларуси выглядела гораздо перспективней, чем экономика Польши и Прибалтики.Многие наши страны-соседки прошли через реструктуризацию экономики, огромную безработицу. Но, как показала практика, шоковые реформы, которые поначалу обернулись серьезными трудностями для населения, в итоге привели экономику в конкурентное состояние, и эти страны нас обогнали.

Нынешняя экономическая политика Беларуси — это одновременно и благо, и проклятье. Она очень хороша для населения, потому что не сопряжена с резкими, шоковыми трудностями. До сих пор мы старались их избегать, и до определенного момента — удавалось, где-то удается и сейчас. Но в конечном итоге Беларусь должна прийти к конкурентной экономике. Весь вопрос в том — когда и какой ценой.

Если поставить белорусское население перед выбором: когда «сорвать пластырь»? Сделать это сейчас или постараться законсервировать нынешнюю модель со всеми ее недостатками? — большинство выберет второй путь. Все готовы обсуждать, что нужно делать, но когда приходит понимание, что это нужно делать тебе, и страдать, и меняться, и подвергнуться риску надолго остаться без работы — никто в здравом уме на это не согласится.

Если говорить глобально, главная причина наших проблем — недостаточная конкуренция на внутреннем рынке, что автоматически ведет к отсутствию конкурентоспособности на внешнем: многие отрасли монополизированы, население убывает, стоящие кадры покидают страну, размер рынка крохотный.

Многие бизнесы в нашей стране не очень эффективны и конкурентны, потому что привыкли расти вместе с растущим рынком, а не бороться за клиента. Я убежден, что большинство населения не сильно почувствовало на себе кризис, на еду хватает всем, и стимулов для того, чтобы до последнего бороться за каждого клиента на своем рабочем месте, у нас нет.

Сейчас в стране нет достаточной напряженности, достаточных стимулов для реструктуризации экономики. Пока мы просто констатируем определенное уменьшение нашего потребления, которое не является критичным. Большинству людей в нашей стране, несмотря на так называемый кризис, живется вполне комфортно.

— Да, многие работники, которые «отсиживались» на рабочем месте, потеряли ценность для работодателя, при этом их все равно с удовольствием принимают на работу другие. Да, соискатели готовы работать за меньшую зарплату, чем раньше, но вместе с зарплатами снизились цены на потребительские товары — автомобили, жилье, еду — так что соотношение между доходами и расходами принципиально не изменилось.

И я не думаю, что этот кризис закончится реструктуризацией экономики. Наша экономика увязана с экономикой соседних стран, которая циклична: вслед за любым кризисом следует подъем. Мы на этом подъеме, более или менее сохранив нашу модель, начнем опять расти.

Предстоящий рост экономики Беларуси будет косвенно связан с появлением новых виртуальных денег, новых финансовых пузырей, ростом потребления без особых на то причин. С тех пор, как деньги отвязали от реальных ценностных эквивалентов, многие финансовые активы представляют собой виртуальные сущности. Например, Британия провела некий референдум, который пока еще не гарантирует ее выход из ЕС, а инвесторы уже потеряли на этом трлн. Эти явления не имеют ничего общего с товарными потоками и реальными ценностями.

«Крупные застройщики испытывают трудности, доступность кредитования ухудшается»

— Мы в основном работаем с сегментом частной и коттеджной застройки, но я более чем уверен, что застройщики многоквартирных домов сейчас испытывают проблемы с оборотными средствами. Многие стройки были начаты за счет банковских кредитов, а в текущей ситуации банки ведут себя довольно недружественно, обрезают кредитные лимиты. В сочетании с падением цен на недвижимость это привело к тому, что большинство застройщиков испытывают серьезные проблемы с «обороткой».

В течение следующего года доступность кредитования будет ухудшаться, поскольку будет расти доля проблемных кредитов в портфелях банков, в результате чего банки будут еще жёстче подходить к своим заемщикам — они это уже делают. При этом с учетом стабилизации обменных курсов стоимость кредитов наверняка будет продолжать падать. Но оптимизма у банков крайне мало, и они будут более осторожно относиться к любым потенциальным заемщикам. Это в равной степени коснется и бизнеса, и потребителей, которые захотят взять кредит на жилье.

На застройщиках коттеджей кризис отразился не так сильно: в этом сегменте меньше проблем с дебиторкой и кредиторкой: там действия осуществляются с оплатой по факту, а то и по предоплате. В своем бизнесе мы сознательно выбираем клиентов и не стремимся раздавать товар без денег, поэтому сегодня не имеем никаких проблем с возвратом дебиторки: у нас ее просто нет в сравнении с другими компаниями.

«В Беларуси нет рынка недвижимости как такового»

— Любой рынок подразумевает довольно невысокие барьеры входа. Уже это условие определяет отсутствие полноценного рынка недвижимости в Беларуси. Новообразованная компания вряд ли может претендовать на участок для строительства многоквартирного дома в Минске. То есть конкуренция не так велика, как могла бы быть.

Помимо административных барьеров, есть еще финансовые. У нас очень высока стоимость заемного капитала. Банковская деятельность сильно зарегулирована, условия сотрудничества с контрагентами во всех банках примерно одинаковы, а отсутствие конкуренции всегда ведет к завышенной стоимости любого продукта. Инвестирование в нашей стране тоже сопровождается высокими рисками, из-за чего белорусские предприниматели оценивают нормальный срок окупаемости инвестиций не больше, чем в три года, что для западного рынка — нонсенс. Так что стоимость капитала инвесторов тоже завышена.

Низкая конкуренция и высокие ожидания рентабельности инвестиций приводят к тому, что рынка как такового нет. Если снизить барьеры вхождения в строительный бизнес — снизятся и цены на жилье. Наценка уменьшится, доступность жилья вырастет.

Думаю, в течение года цены на недвижимость падать не будут. Как мне видится, появилось достаточное количество людей, которые, обладая определенными сбережениями прошлых лет и пользуясь падением цен, стремятся улучшить жилищные условия.

Просто еще далеко не все почувствовали, с чем мы имеем дело. Рынок падал всего лишь 1,5 года. Это очень небольшой срок. Люди ожидают, что все наладится, цены вырастут, хотя для этого нет предпосылок. Я бы называл то, что сейчас происходит, новой экономической реальностью, к которой надо приспособиться и не стремиться тратить деньги на пассивы.

Несколько десятков кубометров бетона в Беларуси — это не то, во что следует вкладывать все свои сбережения. Зарабатывать деньги на недвижимости очень трудное, рискованное и крайне неблагодарное занятие — так считают авторитетные инвесторы по всему миру. Недвижимость — это пассив, который обременяет, создает привязку к месту.

Я не говорю о крайних ситуациях, когда не удовлетворены первичные потребности в виде крыши над головой. Но если человек имеет выбор: вморозить все нажитое в квартиру или снимать жилье и повышать свою стоимость на рынке труда через образование и личностное развитие, приобретение опыта за счет участия в проектах в разных местах и странах, то второй вариант мне нравится гораздо больше. Я призываю не привязывать себя к квартире, сохранять мобильность. Для развитых стран вообще не характерно обладание жильем для людей в активной фазе жизни. Но у белорусского населения другие ценности.

  • Оцени статью:
  • Проголосовало: 7
  • Балл: 4