Эксперт: Сегодня строить жилой квартал в голом поле или в городе-спутнике – это практически одно и то же

В текущем и следующем годах в столице запланировано построить 1 млн.кв.м общей площади жилья. По поручению главы государства дальше объемы жилищного строительства в Минске будут сокращаться и в 2019 году составят 500 тыс.кв.метров. Основное строительство жилья для минчан будет вестись в городах-спутниках. Чьими силами и как?

Напомним, что в соответствии с указом главы государства № 214 «О развитии городов-спутников» статус городов-спутников Минска получили города Дзержинск, Заславль, Логойск, Смолевичи, Фаниполь и г.п. Руденск. Статус города-спутника Бреста придан Жабинке, а города-спутника Гродно — Скиделю.

Выступая на выездной пресс-конференции для республиканских и региональных СМИ в Клецком районе в мае текущего года, председатель Минского облисполкома Семен Шапиро сообщил, что для городов -спутников Минской области будет разработан план по строительству жилья. Чиновник рассказал, что строительство будет вестись на имеющихся площадках для уплотнения. При этом он подчеркнул, что масштабной застройки существующих жилых кварталов не будет.

Строительство новых объектов преимущественно будет вестись в Смолевичах, вблизи Китайско-белорусского индустриального парка. Небольшие объемы строительства запланированы в Фаниполе и Заславле. Пока строительство жилья силами ГПО «Минскстрой» ведется лишь в Смолевичах.

Хотя, надо сказать, что определенный опыт строительства жилья в городах-спутниках имеют и частные застройщики. Например, старейшая на белорусском строительном рынке компания - ОАО «Белбуд» в течение одного года построила в Фаниполе пятиэтажный жилой дом на 136 квартир с офисными помещениями. Объект сдан в июне 2011 года, до разгара кризиса. Это позволило организации не нарушать договорных обязательств перед покупателями, не повышать цену и таким образом завоевать авторитет на местном рынке в глазах потребителей и властей. Однако построить второй 120-квартирный жилой дом по ул.Брестской компании не удалось, хотя он был уже запроектирован. Была пройдена и экспертиза.

— Но потом под различными предлогами Минский облисполком не дал нам разрешение на строительство, сославшись на то, что площадка будет выставлена на аукцион. У нас на руках было 250 заявлений от жителей Фаниполя и близлежащих населенных пунктов, которые хотели строиться в этом доме. Считаю, что такие действия чиновников противоречат указаниям Президента. Вот уже 3 года лежит проектно-сметная документация. Но площадка до сих пор так и не выставлялась на аукцион, — говорит генеральный директор ОАО «Белбуд» Николай Новицкий.

— Вообще с проведением аукционов по реализации земельных участков складывается какая-то парадоксальная ситуация, – добавляет Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка Viva Invest). – По указу № 667 аукционная система распределения земельных участков распространяется только на столицу и областные города. В малых городах, к каким относятся и города-спутники, должен действовать заявительный принцип. По крайней мере, его никто не отменял. Тем не менее, местные власти имеют желание распределять земельные участки в малых городах также на аукционной основе. Но пока аукционов никто не проводил. То есть заявительный принцип уже не работает, а аукционный еще не работает.

При этом эксперт рынка добавляет, что даже в столице застройщики не проявляют большого интереса к подобным аукционам.

— Думаю, что в малых городах не будет наблюдаться повышенного спроса на участки. Будет уже хорошо, если властям удастся кого-то просто уговорить работать на рынке, чтобы хоть как-то подтянуть туда бизнес. Потому что силами местных строительных УКСов задача по строительству городов-спутников не может быть решена»,— высказывает свою точку зрения эксперт рынка.

Главное для застройщика – наличие потребителя

Будут объявлены аукционы или не будут – не это главное. Главное – это наличие потребителя, считает Николай Новицкий.

— Жилье должно быть востребовано на рынке, иначе нет смысла его строить. Но если отталкиваться от сложившейся ситуации — отсутствие доступных кредитных ресурсов, ипотеки, да и что там говорить — самих покупателей, перспективы для строительства жилья в городах-спутниках не весьма радужные. Да и кто из минчан особо захочет ехать в Фаниполь или Смолевичи. Поэтому, я думаю, что в этих городах будет строиться лишь такое количество жилья, которое в состоянии будет приобрести население, — высказывает свое мнение генеральный директор компании «Белбуд».

При этом он уточняет, что наиболее перспективным, с его точки зрения, является город-спутник Смолевичи.

— Если вблизи Смолевич начнется активно застраиваться Китайско-белорусский индустриальный парк, будут создаваться рабочие места с высокой заработной платой по 2-3 тыс. долларов, то и жилье в городе-спутнике станет востребованным. Но при такой зарплате люди будут думать не о квартире в панельном доме самой дешевой мапидовской серии, а об индивидуальном доме, коттедже,— говорит Василий Новицкий. – У нас вообще очень быстро и кардинально меняется политика в области жилищного строительства. Еще пару лет назад нам говорили, что в Минске будут строить в год по одному квадратному метру на человека, то есть почти 2 млн.кв.метров. Сегодня нам говорят, что через 2-3 года в столице будет строиться только по 500 тыс.кв.м в год, да и то только для льготных категорий граждан. Смею предположить, что при таком раскладе в Минске останутся работать на рынке только те фирмы, которые имеют доходы от других видов деятельности, например, нефтяного. Они будут покупать дорогие площадки и строить на них дорогое жилье, которое будет по карману только людям с высокими доходами.

Помогут ли строить города-спутники частные застройщики?

— Частные застройщики могут и имеют желание строить в городах-спутниках. Даже на примере нашей компании я могу утверждать, что там можно строить, можно продавать и можно получать некую прибыль, – говорит Вадим Тачкин.

В то же время, эксперт отмечает, что все города-спутники имеют одну общую большую проблему – отсутствие необходимой инженерной инфраструктуры.

— Существующие сети в городах-спутниках не позволяют строить большое количество жилого фонда. Фактически их надо создавать с нуля. Сегодня строить жилой квартал в голом поле или в городе-спутнике – это практически одно и то же. Поэтому, когда в городе-спутнике предлагается строительство какого-то одного объекта, а зачастую вообще с уплотнением, то говорить о получении застройщиком какой-то прибыли не приходится. Ее можно получить только при масштабном строительстве, когда, к примеру, строится целый жилой квартал и сети ведутся к десятку жилых домов, — уточняет Вадим Тачкин.

Сегодня во всех городах-спутниках преобладает индивидуальная жилая застройка, в том числе в центре. В центре в основном сосредоточены и все объекты инфраструктуры.

— Любая коммерческая новостройка, которая ориентирован на покупателя, должна строиться в центральной части города. Но это дорогое удовольствие. Снос, отселение, строительство одного дома на уплотнении. Получаем такую цену квадратного метра, по которой никто не будет в городе-спутнике покупать квартиру. Дорогое жилье здесь никому не надо. Да и денег у людей на него нет. Не нужны им и архитектурные излишества. То есть рентабельность от такого строительства нулевая, — рассуждает эксперт рынка.

К тому же, до тех пор, пока цены на минские новостройки будут находиться на сегодняшнем уровне, минчане массово не захотят ехать жить в города-спутники, считает Вадим Тачкин. Это возможно при одном условии, если жилье там будет стоить наполовину дешевле, чем в столице. По мнению эксперта, государство, создавая такую масштабную государственную программу, должно подумать и о предоставлении жителям городов-спутников других преференций, например в виде доступного кредитования.

  • Оцени статью:
  • Проголосовало: 3
  • Балл: 2